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我們提出了業內廣為采用的標準分析框架：“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”，基于該框架在2015年房價大漲前夜成功預測了“房價翻一倍”，被評為年度十大經典預測。當前中國城鎮化正步入城市群都市圈時代，房地產市場已進入總量平衡、區域分化的新發展階段，加上房地產長效機制加快構建、“一城一策”推行，城市發展潛力差異巨大，城市研究變得尤為重要。

1 研究背景和分析框架

1.1 研究背景：我國進入都市圈城市群時代，區域分化

房地產發展有明顯的階段特征：從高速增長期到平穩或下降期、從數量擴張期到質量提升期、從總量擴張期到“總量放緩、結構分化”期。根據典型工業化經濟體房地產發展的經驗，其發展過程具有明顯的階段性特征：

1）從高速增長期到平穩或下降期。在經濟高速增長、居民收入水平快速提高、城鎮化率快速上升的階段，房地產銷量和投資處于高速增長期，房價上漲有長期基本面支撐。當進入經濟增速換擋、城鎮化率放緩階段，大部分人群的住房需求基本得到滿足，大規模住宅建設高潮過去并轉入平穩或者下降狀態。住房開工量與經濟增速以及城鎮化水平的關聯度下降，而與每年出生人口數量以及有能力、有意愿購買住房的適齡人口數量的關聯性更強，房價受居民收入和利率政策影響較大。比如，20世紀五六十年代西方國家出現的嬰兒潮，以及成功實現追趕之后日本社會的超老齡化超少子化，都對各自的房地產市場發展產生了顯著的影響。

2）從數量擴張期到質量提升期。初期，住房飽和度不高，住宅開工高速增長，以滿足居民快速增長的基本的置業需求；隨著住房趨于飽和（比如城鎮戶均一套），居民對住宅質量、成套率、人居環境等改善性需求的要求提高。

3）從總量擴張期到“總量放緩、結構分化”期。綜合典型國家城市化過程中經濟發展階段、產業結構和人口區域分布結構的關系來看，人口空間的分布大體上經歷了農村、城市化、大都市圈化集聚三個階段。美國人口遷移經歷了從向傳統工業主導的五大湖集聚到向能源、現代制造和現代服務業主導的西、南海岸集聚。日本人口經歷了從向東京圈、大阪圈、名古屋圈“三極”集聚轉為向東京圈“一極”集聚。

從總體看，中國20-50歲人口于2013年見頂、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產長效機制加快構建，標志著中國房地產市場告別高增長階段，進入高質量發展的新時代新周期。

從需求看，中國20-50歲主力置業人群規模于2013年達峰值，房地產開發投資同比增速也在2013年左右開始換擋，2000-2013年房地產開發投資年均增速為24.8%，2013-2021年降至8.3%。國際經驗看，主力置業人群與住宅新開工、銷售相關，隨著日本主力置業人群1972年逐漸接近峰值、1995年后下滑，住宅新開工套數也開始不斷下滑；韓國20-50歲主力置業人群1990年代增長放緩、2005年達到峰值，住宅新開工面積在1990年達到階段性高點、2015年開始下行。從供給看，1978-2020年中國城鎮住房套數從約3100萬套增至3.6億套，套戶比從0.8增至1.09，相比美國、日本的1.15、1.16，德國、英國的1.02、1.03，國內住房從供給短缺到總體平衡。從政策看，房地產調控思路以“穩”為主，“房住不炒”總基調短期不會改變，調控向長效機制過渡。

從區域看，中國進入城市群都市圈時代，區域分化突出，城市發展潛力差異較大，城市研究價值更加凸顯。

在住房短缺時代，城市的發展潛力差異不大，但在住房總體平衡時代，城市的發展潛力則明顯不同。

住房存量套戶比低、產業活力強、人口持續流入的城市顯然更具發展潛力。從國際和中國經驗看，人口遷移分為兩個階段：從鄉村到城市遷移，到在城市化中后期明顯向都市圈城市群遷移。

過去幾年，我國一二線城市房價因人口大幅流入、土地供給不足在2015-2016年暴漲；三四線城市一度庫存高企、后因去庫存政策等在2017-2018年大漲。預計未來中國約80%的新增城鎮人口將分布在19個城市群，其中約60%將分布在長三角、珠三角等七大城市群，隨著人口繼續分化，房地產投資潛力差異將持續顯現。

1.2 城市排名分析框架：人隨產業走，人往高處走

城市發展潛力研判的關鍵在于研判人口趨勢，邏輯鏈條是：

一，房地產長期看人口，人口決定需求。人口是一切經濟社會活動的基礎，更是房地產市場發展的根本支撐。在房地產周期的左側，人口紅利和城鄉人口轉移提升經濟潛在增長率，居民收入快速增長，消費升級帶動住房需求；在房地產周期的右側，隨著人口紅利消逝和劉易斯拐點出現，經濟增速換擋，居民收入放緩，隨著城鎮住房飽和度上升，置業人群達到峰值。

隨著人口總量逐漸見頂，各地區已逐漸進入人口爭奪的存量博弈時代。人口遷移的根本動力在于實際收入和生活水準差距，一般規律是人隨產業走、人往高處走。

二，產業決定城市興衰，產業興則城市興，產業聚則人口聚。中國經濟逐漸從高速增長階段轉向高質量發展階段，從全球價值鏈的中低端向中高端轉型升級，區域產業格局明顯變化。

從地區層面看，東部沿海大量制造業受成本上升影響，已向中國內地、東南亞轉移。從城市群角度看，發達城市群內核心城市集聚高端制造和高端服務業、向周邊轉移一般制造業，發育中都市圈城市群制造業繼續向核心城市集聚，城市群外一般城市產業結構多呈現低端制造業化和低端服務業化。

三，產業布局取決于區位，區位取決于規模經濟和交通成本。企業產業布局以最大化利潤為目標，區位選擇至關重要。但區位因素并非一成不變的，隨著規模經濟和交通成本等因素變化。

中國東部沿海地區率先發展的關鍵并非只是率先開放的政策，而是沿海的地理位置有利于出口；從全球看，約60%的經濟總量集中在沿海100公里范圍內。高端制造和高端服務業聚集在核心大城市，主要是因為規模經濟帶來的成本下降和效率提高。戳這里，了解智慧園區招商解決方案

基于上述邏輯，我們從“需求+供給”兩個層面建立基本面分析框架，研究中國337個地級及以上城市（不含港澳臺）發展潛力，具體選取了21個比較有代表性的指標進行分析。

在數據選擇上，我們從“需求+供給”兩個層面建立基本面分析框架。需求側關注人口現狀、人口潛力以及人口購買能力，供給側關注區域住房存量情況，共涉及21個指標。

其中，人口現狀分為總量和結構兩個維度，后者包括人口流動、人口年齡和學歷結構等。人口潛力考慮經濟實力、產業創新、公共資源三個方面。

我們以經濟總量、增速和經濟-人口比值反映區域經濟實力；以第三產業占比、A+H股上市公司數量、專利授權量和財政科技支出占比反映區域產業及創新能力；公共資源考慮醫療、教育、交通、環境等方面。在購買能力方面，我們關注絕對水平的人均儲蓄存款、人均可支配收入以及相對水平的房價收入比。在供給側，我們主要關注反映存量住房市場的總體平衡程度的套戶比。

在數據處理上，為消除原始數據的量綱差異，對原始數據采取“最大值-最小值”方法進行標準化處理。其中，對于單調遞增指標線性轉換為0-100，對于單調遞減指標逆向線性轉換為0-100。

在權重處理上，采用層次分析法自上而下設置各級指標權重，并通過不斷進行數據優化選取合適的權重。

2 2022年中國城市發展潛力排名

2.1 榜單概覽：北上深廣居榜首，區域中心城市及長三角珠三角城市表現突出

從榜單結果看，北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、蘇州、南京、武漢、重慶位居前10名。

2022年城市發展潛力排名中，北京占據榜首，上海、深圳、廣州以較小分差緊隨其后。第5-10名分別為杭州、成都、蘇州、南京、武漢、重慶。合肥、西安、長沙等省會城市，寧波、青島等計劃單列市，佛山、東莞、無錫等發達地級市進入前20名。

省會城市中，拉薩、呼和浩特、銀川、哈爾濱、西寧未進入前50名，但均在前100名。除直轄市、省會、計劃單列市外，其余20個發展潛力前50名的地級市中有17個分布在長三角、珠三角地區。

1）分地區看，發展潛力TOP50城中南方城市占據36城，力壓北方；東部地區城市占據31席，領先于其他三大地區；而東北地區僅3城位于TOP50，75%城市為200名之后，經濟不景氣制約其房地產市場發展。

分南北看，榜單前50名、51-100名中，南方上榜城市數量分別為36、30個，占比分別為72%、60%，南方城市排名靠前的占比明顯大于北方。

分四大區域看，榜單前50名中，東部、中部、西部、東北地區城市數量分別為31、7、9、3個，分別占區域城市數量的35%、9%、7%、8%，中西部潛力城市主要集中在成都、武漢、重慶、合肥、西安、長沙、鄭州等區域中心城市，東北地區僅核心城市沈長大躋身前50名。

2）分線看，一二線城市排名遙遙領先，核心城市群內部三四線城市排名靠前。發展潛力TOP50城中一二三線城市數量分別為4、32、14個，分別占各線城市總量的100%、91.4%、17.3%，四線城市未上榜。

從一線城市看，北上深廣位列排名前4；從二線城市看，TOP50中占據32城，占榜單64%，占二線城市總量的91.4%，所有二線城市均進入百強。從三四線城市看，進入前50名的三四線城市共有14個，大都位于大城市群、靠近城市群中心城市。

3）分城市群看，發展潛力TOP50城中五大城市群內部城市共30個，占比60%。“十四五”規劃提出，我國要發展壯大城市群和都市圈，分類引導大中小城市發展方向和建設重點，并提出要優化提升京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游五大城市群。

在發展潛力TOP50城中長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝城市群內城市數量分別為16、7、2、3、2個，占區域城市總量比例分別為61.5%、77.8%、15.4%、11.1%、12.5%，長三角、珠三角城市群起步較早，發展相對成熟，資源集聚能力較強，區域城市總體排名靠前。

2.2 人口現狀：人口和人才仍向大城市集聚，各地“搶人”大戰逐漸升級

從人口現狀指數排名看，廣州因其高校人才規模較大、居榜首，深圳、成都、杭州、上海、武漢、西安、東莞、蘇州、南京位列2-10名。

1）人口總量大意味著購房需求基數大，能推動房地產投資潛力增加。

2020年重慶人口超過3000萬，排名第一，重慶市是面積最大的城市，主要二三產業聚集在主城都市區，2020年主城都市區（主城九區+主城新區）人口2112.2萬；人口總量在2000-3000萬的城市有3個，分別為上海、北京、成都，總量1000-2000萬的城市有15個，其中廣州、深圳、天津、西安、蘇州、鄭州位列人口總量前十。

2）有人口流入地區意味著城市有新的潛在購房需求，能夠帶動房地產市場發展。

近五年常住人口年均增量前十的城市分別為深圳、成都、廣州、西安、鄭州、杭州、長沙、東莞、蘇州、佛山。2021年人才凈流入占比排名前十的為上海、杭州、深圳、北京、廣州、蘇州、南京、濟南、佛山、無錫。

由于北京、上海近年嚴控人口，人口增量未進前十，但是人才凈流入指標依然領先，人才仍然傾向去大城市找工作。

3）住房需求和人口結構相關。從年齡結構看，15-59歲人口占比前十的一二線城市是東莞、深圳、廣州、佛山、廈門、烏魯木齊、昆明、杭州、武漢、寧波，珠三角城市占據前4名，人口相對年輕。

從學歷結構看，廣州因其高校人才規模較大居榜首，鄭州、武漢緊隨其后。相比之下鄭州的專科在校生更多，其專科院校占比高達62%。

當前中國人口流動呈現回流川渝鄂和粵浙人口集聚并存的特點。改革開放后至2010年左右，人口大規模向出口導向型的沿海發達地區流動。

2010年以來，隨著沿海地區產業轉型升級、中西部地區產業承接以及老一代農民工老化，部分人口逐漸回流中西部，東部人口增速總體減緩，而東北地區人口開始負增長。

2000-2010、2010-2020年東部人口年均增速從1.4%降至1.1%，東北從0.4%降至-1.1%。當前人口回流明顯的是四川、重慶、湖北，常住人口年均增量分別從2000-2010年的-19、-17、-23萬增至2010-2020年的33、32、5萬人，人口增量由負轉正。

廣東、浙江常住人口年均增量分別從2000-2010年191、85萬增至2010-2020年的217、101萬，人口持續集聚。

人口是一切經濟社會活動的基礎、人才更是第一資源。根據我們與智聯招聘聯合推出的《中國城市人才吸引力排名2022》，近年人才仍不斷向東部城市集聚，長三角、珠三角城市群人才集聚能力逐漸增加。

分區域看，2017-2021年東部地區人才凈流入占比從6.2%增至12.9%，得益于雄厚的經濟基礎和較高的戰略定位，人才持續向東部集聚；中部地區人才持續凈流出，但2021年凈流出占比略有下降；西部和東北地區人才持續凈流出，且2021年凈流出占比加大。

分城市群看，超6成人才流向五大城市群，長三角、珠三角人才持續集聚，2017-2021年人才凈流入占比分別從4.6%、2.0%增至7.4%、4.1%；京津冀人才凈流出趨勢繼續放緩，成渝基本平衡，長江中游城市群人才持續凈流出。隨著人口紅利消逝、人才價值日益凸顯，如何吸引人才、留住人才并培養人才成為各城市提升綜合實力的手段。

2017年初以來，各地掀起“搶人大戰”，城市人才競爭不斷升級，2022年以來各地人才政策不斷優化，包括放寬人才落戶政策、提供租購房補貼、創業補貼等，逐漸從“搶人”向“搶人才”轉變。

2.3 人口潛力：人隨產業走，一二線城市坐擁優質產業和資源，人口潛力突出

人隨產業走、人往高處走，因此區域經濟實力、產業和創新以及公共資源直接決定區域人口潛力大小。從人口潛力指數排名看，一線城市北上深廣居前四，杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢位列5-10名。

1）經濟實力是區域發展的基石，影響人口集聚潛力的大小，一二線城市以30.3%的人口創造了46.7%的GDP，人口集聚潛力較大。

當前一線城市以5.9%的人口創造了全國12.6%的GDP，二線城市以24.4%的人口創造了34.1%的GDP，三線城市的人口份額與經濟份額基本持平、分別為30.5%、28.5%，四線城市的人口份額明顯低于經濟份額，分別為38.3%、24.4%。

經濟-人口比值方面，一線、二線、三線、四線城市的經濟-人口比值分別為2.1、1.4、0.9、0.6。

具體看，除了資源型城市，2020年經濟-人口比值排名前十的城市分別為無錫、北京、南京、蘇州、深圳、上海、常州、珠海、杭州、廣州，一線城市均進入前十。

根據經濟-人口分布平衡法則，某地區經濟-人口比值大于1，人口有凈遷入趨勢；經濟-人口比值小于1，人口有凈遷出趨勢，所以一二線城市人口仍有凈流入傾向，而三四線城市人口有凈流出傾向。

2）創新是引領發展的動力，產業創新水平也會影響區域人口潛力大小，一二線城市A+H股上市公司數和專利授權量合計占比分別為74.1%、61.5%，頭部效應明顯。

從反映龍頭企業的A+H股上市公司數量看，北京占全國比重達12.3%，一線城市合計占比高達35.6%、二線城市合計占比38.5%，人才發展空間大。從專利授權量看，深圳近年憑借寬松的落戶政策、較大的人才補貼及眾多互聯網新興企業落戶其創新產業快速發展，專利授權量占全國比重達6.5%，居首位，一線城市合計占比20%、二線城市合計占比為41.5%。

3）公共資源是產業發展的配套，包括醫療、教育、交通、環境等方面，一二線城市優質醫療、教育資源密集，城市軌交提升城市運行效率，對人口有明顯的吸引力。

醫療資源方面，執業（助理）醫師數前五的城市為北京、重慶、上海、成都、廣州，合計占比10.7%，一、二、三、四線城市每千人執業（助理）醫師數分別為3.2、3.1、2.8、2.5個。

由于醫療資源質量也有差異，全國最優質的醫療資源主要集中在一二線城市。教育資源方面，直轄市和省會城市擁有區域內最優質的中小學和高等教育資源，擁有的985/211大學數合計占全國的81%，擁有的在校大學生數量合計占全國的58%；

其中，京津滬的一本升學率位居全國前三。交通方面，全國已通城市軌道交通（不含有軌電車）的城市有44個，建成軌道交通長度前五為上海、北京、成都、廣州、深圳，三線城市中溫州、徐州、連云港、常州已開通軌道交通。環境方面，上海、廣州、南京、深圳、北京市為綠地覆蓋面積TOP5的城市，良好的自然環境更適宜居住。

2.4 購買能力：一二線城市絕對購買力較高，相對購買力較低

從購買能力看，一線城市北上廣居前三，蘇州、杭州、佛山、紹興、無錫、寧波、珠海位列4-10名，深圳由于較高的房價收入比而未進入前十。

絕對購買力包括收入和存款，2020年一線、二線、三線、四線城鎮人均可支配收入分別為7.2、5.1、4.2、3.5萬元。

具體看，城鎮人均可支配收入前十的城市分別為上海、北京、蘇州、杭州、廣州、寧波、南京、紹興、深圳、無錫，全部位于東部地區，除北京外全部位于長三角、珠三角地區。城鎮居民人均儲蓄存款前十的城市分別為北京、上海、廣州、杭州、佛山、太原、深圳、珠海、南通、鄂爾多斯，有8成位于東部地區，盡管當前“存款搬家”現象明顯，但仍能反映居民一定的購買力情況。

房價收入比方面，2020年一線、二線、三線、四線城市房價收入比分別為22.8、11.9、9.0、5.9，城市間分化顯著，這與全球其他經濟體核心城市房價收入比較高的情況一致。

具體看，全國房價收入比前十的城市分別為三亞、深圳、北京、廈門、上海、福州、杭州、麗水、莆田、寧德，均位于東部，其中三亞為全國旅游城市、房價主要受外來者購房推動。從原則上講，在供需基本平衡的市場，房價由中位數收入人群決定；在供給明顯大于需求的市場，房價由低收入人群決定；在供給明顯小于需求的市場，房價則由高收入人群決定。

并且，與國外明顯不同，因文化傳統差異，中國父母對子女的資金支持通常較大，這使得傳統房價收入比的度量存在一定偏差。不過，考慮到現實并無更好的指標及數據衡量相對購買能力，本文依然采用房價收入比度量。

2.5 住房供給：一二線城市住房供給偏緊，中部和東北地區相對過剩

當前一二線住房供給偏緊，套戶比分別為0.97、1.08，中部和東北地區相對過剩，套戶比分別為1.10、1.13。

我們在《中國住房存量報告2021》估算了2020年各省級、地級單位城鎮住宅套戶比。分線看，2020年一線、二線、三四線城鎮人均住房建筑面積分別為26.4、34.6、37平米；套戶比分別為0.97、1.08、1.12。分地區看，2020年東部、中部、西部、東北地區城鎮人均住房建筑面積分別為32.4、37.6、34.3、29.8平；套戶比分別為1.01、1.10、1.08、1.13。

在全國336個地級及以上單位（不含三沙）中，2020年有22個城市的套戶比小于1，占比6.5%；有121個城市的套戶比介于1.0-1.1之間，占比36%；有133個城市的套戶比介于1.1-1.2之間，占比39.6%；有60個城市的套戶比高于1.2，占比17.9%。分城市看，一二線城市中套戶比小于1的城市分別為合肥、上海、重慶、廣州、佛山、東莞、深圳、北京、天津，整體供應較少。

3 擁抱大都市圈城市群，把握未來趨勢

以中心城市為引領的都市圈城市群更具生產效率，更節約土地、能源，是支撐中國經濟高質量發展的主要平臺，是中國當前以及未來發展的重點。在城市群層面，19個城市群的核心在于京津冀、長三角、珠三角、長江中游、成渝5個城市群。

“十四五”規劃提出要優化提升京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游五大城市群；發展壯大山東半島、粵閩浙沿海、中原、關中平原、北部灣等城市群；培育發展哈長、遼中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、蘭州-西寧、寧夏沿黃、天山北坡等城市群。

其中，五大城市群以全國13%的土地集聚了47.8%的人口，創造了60.3%的GDP，成為帶動中國經濟高質量發展的主要平臺。從發展潛力排名結果看，長三角、珠三角房地產投資潛力指數遙遙領先，其次是京津冀、長江中游、成渝城市群，之后是山東半島、粵閩浙沿海、中原等城市群。

在都市圈層面，34個千萬級都市圈以18.6%的土地集聚63%的人口創造約78%的GDP，其中上海、深圳、北京、廣州等都市圈發展潛力居前。

鑒于當前多數城市群發育不成熟，且部分核心城市生產要素明顯向周邊溢出，中央把以大城市為核心的都市圈作為城市群建設的突破口和抓手。

2019年2月，國家發改委發布《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》，這是中國第一份以“都市圈”為主題的中央文件,要求以大城市及周邊地區同城化為方向推進基礎設施一體化、強化城市間產業分工協作、加快建設統一開放市場、推進公共服務共建共享等，包括以軌道交通等為基礎打造1小時通勤圈。

根據有關城市群規劃及相關地方規劃，當前中國有上海、廣州、深圳等10個3000萬人以上的大都市圈，有合肥、成都、杭州等11個2000-3000萬人大都市圈，有西安、寧波等13個1000-2000萬人大都市圈。

34個千萬級都市圈以18.6%的土地集聚63%的人口創造約78%的GDP。從發展潛力看，上海、深圳、北京、廣州都市圈發展潛力居前，之后是蘇錫常、杭州、南京、成都、合肥、長株潭都市圈，其中長三角的6個都市圈中僅寧波都市圈未進前10。深圳、上海、廣州、成都都市圈近五年人口增長領跑全國，除上海都市圈外均主要由中心城市貢獻。

在34個大都市圈之外，東部地區經濟實力比較突出的三四線城市和中西部地方性中心城市也值得關注。

第一類是東部地區經濟實力比較突出的三四線城市，多數位于城市群內部，如發展潛力TOP50的溫州、金華、海口，TOP100的徐州、泰州、臨沂等，這些城市除了徐州外，均位于城市群內部。

2017年，國務院批復《徐州市城市總體規劃》，徐州成為國家層面確立的“淮海經濟區中心城市”。

2018年國家發改委《淮河生態經濟帶發展規劃》“北部淮海經濟區”部分明確提出：“著力提升徐州區域中心城市輻射帶動能力，發揮連云港新亞歐大陸橋經濟走廊東方起點和陸海交匯樞紐作用，推動淮海經濟區協同發展”，并界定了淮海經濟區包括以徐州為核心的3省10市，面積8.9萬平方公里。

第二類是距離中心大城市較遠、轄區或腹地人口規模大的中西部地方性中心城市，如銀川、洛陽、包頭、綿陽、榆林、贛州、宜昌、西寧、岳陽等，均為發展潛力TOP100，多數位于城市群內部。其中銀川、西寧是省會城市，洛陽、包頭、綿陽、贛州、宜昌、岳陽分別為所在省份的省域副中心城市。

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